ARRENDAMIENTOS. NUEVA LEY DE VIVIENDA. ACTUALIZACION DE RENTA.

Hoy he decidido comentar y analizar, al hilo de la nueva Ley de la Vivienda publicada recientemente en el mes de mayo, algunas claves importantes acerca de los arrendamientos para que conozcáis vuestros derechos y así tomar decisiones informadas y fundadas al momento de alquilar una propiedad. Igualmente, para que sepáis cómo proceder en caso de que hubiera que actualizar la renta, ya que son varios los clientes de nuestro despacho profesional que nos han consultado acerca de este extremo.

¡Comencemos!!

1. Contrato formal y escrito: Es fundamental contar con un contrato de arrendamiento claro y completo que establezca los derechos y deberes, tanto del inquilino como del propietario. Hay que leer bien y entender todas las cláusulas antes de firmarlo y no dudéis en consultar con un abogado especializado en arrendamientos si teneis alguna pregunta o inquietud. Muy importante tambien será determinar el estado del inmueble (si presenta algun daño o deficiencia) y añadir un inventario (lo más detallado posible, en caso de arrendamiento de vivienda o local amueblado), que luego vienen los dolores de cabeza y nos podemos encontrar hasta con problemas penales.

2. Depósito de garantía/fianza: Al momento de alquilar una propiedad, es común que se requiera el pago de un depósito de garantía y será importante fijar la forma de devolución al finalizar el contrato y bajo qué condiciones puede ser retenida la garantía por el propietario. Importante: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya preveía que el pago de fianza no podrá ser sustituido por el pago de renta mensual, algo muy común en la práctica, pero que tambien da dolores de cabeza en numerosas ocasiones.

3. Mantenimiento y reparaciones: El propietario tiene la responsabilidad de mantener la propiedad en buenas condiciones y realizar las reparaciones necesarias. Debéis conocer vuestros derechos en relación con el mantenimiento y las reparaciones, y aconsejo que hagáis las comunicaciones con el propietario o el administrador de la propiedad de manera oportuna por escrito, en caso de que surjan problemas.

4. Privacidad y acceso a la vivienda: Como inquilinos, teneis derecho a la privacidad en la vivienda. El propietario o el personal autorizado solo pueden ingresar a la propiedad con vuestro consentimiento o en situaciones específicas establecidas por la ley. Debéis hacer que esto se respete, porque en caso contrario, estaríamos ante la comisión de un posible delito.

5. Revisión de renta (actualización): Cabe señalar primero que debe aparecer esta cláusula en el contrato de alquiler, en caso contrario no procede actualización.

Dicho esto, previo a la nueva Ley de Vivienda, se dictó el Real Decreto-Ley 6/2022 que establecía con carácter excepcional y temporal (desde abril de 2022 hasta el próximo 31 de diciembre de 2023) un límite a la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda (quedan fuera los arrendamientos para uso distinto del de vivienda -locales de negocio, etc-), estableciendo como máximo que la renta pueda subir un 2% anual.

Hoy día, con las nuevas medidas que introduce la Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo), se dice adiós al índice de precios al consumo (IPC), que era el índice que servía de referencia cada vez que el contrato cumplía un año y se actualizaba el precio de la renta para adaptarla a la economía actual. Con esta eliminación se pretende, entre otras medidas, la limitación de la subida de los precios del alquiler – antes regida por la Ley de Arrendamientos (LAU), que si bien esta norma no indicaba qué índice se debería utilizar para la actualización de la renta, sí que decía que nunca podría existir una subida de precio superior al indicador de la inflación (esto para los contratos celebrados tras el 6 de marzo de 2019, pero para los anteriores a esa fecha se podía actualizar la renta anualmente en el porcentaje que se acordase en el contrato).-

Veremos un ejemplo de cómo actuaba la actualización con el IPC: Si firmamos un contrato en junio de 2019 por un alquiler mensual de 1.000 euros, en junio de 2020 se cumpliría la anualidad y el propietario (arrendador) utilizaría el porcentaje del IPC del mes anterior (mayo 2020) para subir la mensualidad. Si el IPC en este mes se situaba en el 1,3%, el propietario subiría 13 euros al mes la renta del alquiler, quedando un total de 1.013 euros mensuales hasta junio de 2021. Nuevamente, en este mes se volvería a repetir la actualización con el IPC del momento.

Asi las cosas, la Ley de la Vivienda fija que la actualización de la renta no podrá superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC)- índice de referencia que responde a razones de extraordinaria y urgente necesidad-, que publica el Instituto Nacional de Estadística cada mes, fijando unos topes tambien a ello: durante los años 2023 y 2024 el máximo anual será del 2% y del 3% respectivamente (aunque con excepciones). Es decir, que si el IGC está por encima de ese 2%, se deberá aplicar ese tope del 2%.

Esas excepciones son los caseros que sean personas físicas (no empresas) no titulares de más de diez inmuebles podrán llegar a un acuerdo conjunto con el inquilino para subir más el precio. Aunque a falta de acuerdo mutuo se aplicaría el máximo fijado por Gobierno.

Se espera que para el año 2025 se cree un nuevo índice de actualización del alquiler, que dicen será más bajo y estable que el IPC.

Lo último a lo que debo referirme, si bien me genera dudas porque aún es un concepto bastante difuso, es el término “zonas tensionadas” que prevé la Ley de Vivienda. Se trata de aquellas áreas de las grandes ciudades en las que el coste del alquiler o la hipoteca superan el 30% de los ingresos medios de las familias de esa zona.

La Ley marca que en esas zonas se procederá a un control de los precios del alquiler y evitar que se disparen, pero ¿quién es el responsable de tal comprobación? Según parece serán las Comunidades Autónomas las que deberán definir esas zonas, tras informes consultivos de los propios Ayuntamientos, pero aún no hay nada, pues deberán realizar un plan de medidas para compensar el desequilibrio existente entre los precios de las viviendas, incluir los indicadores de los precios de venta y alquiler de los diferentes tipos de viviendas y los ingresos de las familias que allí residen, así como analizar la evolución en al menos los cinco años precedentes. Es claro que eso llevará su tiempo.

6. Finalización del contrato de arrendamiento: Al finalizar el contrato de arrendamiento, tanto el inquilino como el propietario tienen derechos y responsabilidades específicas.

1. Plazos de aviso previo

2. Requisitos de limpieza

3. Devolución de fianza y al estado de origen a la vivienda

4. Otras

Con las últimas reformas legislativas, los contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a término entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogarán, a petición del inquilino, durante otros seis meses desde la fecha de finalización, manteniendo todas sus condiciones.

La prórroga no se aplicará si el arrendador necesitase la casa para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de separación o divorcio, siempre que en el contrato se hubiera fijado este caso.

Con este resumen, espero haberos ayudado a entender un poco más cómo operan las nuevas reformas legislativas y los puntos importantes sobre los que centrar el ojo a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento o renovar/prorrogar el que ya tuvierais en vigor.

Recordad que estos son solo algunos puntos clave para conocer vuestros derechos como inquilinos.

Estoy para brindar asesoramiento legal necesario y asegurar que los derechos estén protegidos en cada etapa del proceso de alquiler, solo teneis que remitir correo a la dirección o llamar a los teléfonos que figuran al inicio.

Gracias por leer y compartir ;)

MERCEDES MARTÍNEZ PASCUAL

Abogada